故人の遺産に不動産がある場合、さまざまなトラブルへと発展してしまうケースがあります。
なかなか意見がまとまらなかったり、税金の問題でトラブルになってしまったりすることも珍しくありません。
不動産は、遺産の中でも大きな金額を占めているものですので、仲の良い親族間でも揉め事になる可能性が高くなってしまいます。
「不動産相続のトラブルには、どのようなパターンがあるの?」「それぞれの解決法が知りたい」とお考えの方も多いのではないでしょうか。
そこで本記事では、不動産の相続にまつわるトラブル5選と、それぞれの解決方法について詳しく解説していきます。
不動産相続でトラブルになるケース5選と解決方法
故人の遺産の中に不動産(土地や建物)があった場合、よくあるトラブルにはどのようなものがあるのでしょうか。
主なトラブルは下記の5つです。
- 相続人の1人が不動産を独占しようとする
- 相続したいという人がいない
- 代償金の問題
- 不動産を残したい・売却したいで意見が割れる
- 相続登記を行わず放置している
ひとつずつ、解決方法と合わせて確認していきましょう。
相続人の1人が不動産を独占しようとする
不動産相続でよくあるトラブル1つ目は、相続人の1人が、不動産を独占しようとすることです。
例えば、下記のようなケースが当てはまります。
- 私1人で故人を介護してきたのだから、1人で相続するのは当然の権利だ
- 年齢が1番上(長男や長女)なので、不動産を相続するのは妥当
- 故人と長年同居してきたので、相続の権利は自分にある
このようなパターンが考えられます。
不動産は売却前だと、現金のように均等に分けることは不可能です。
皆が納得する形で話し合いがまとまらなければ、遺産分割協議に進めることができません。
【解決方法】
効果的な解決方法として、生前に「遺言書」を作成してもらうのがおすすめです。
遺言書に「誰に不動産を譲るのか」について明確に記載してもらえば、相続人たちは遺言書の記載内容に従わなければなりません。
しかし、これだけでは不十分です。残りの相続人たちの不満が募ることは目に見えており、親族間に亀裂が生じます。
不動産以外にも遺産(有価証券や預貯金、生命保険など)があれば、平等に分けることも可能です。
不動産以外に遺産がない場合には、共同名義にしたり、不動産を売却して「売却金」を平等に分けるなどの方法も。
ただし、それでも話し合いがまとまらない際には「遺産分割調停」を申し立てることになり、それでも拗れる場合は「遺産分割審判」となります。
長い時間は必要となりますが、相続分通りに遺産を分けることができるでしょう。
相続したい人がいない
故人が、遺産として残してくれた不動産ですが、誰も相続したい人がいないというトラブルも珍しくありません。
例えば、下記のようなケースが挙げられます。
- 人里離れた山林地帯
- 田舎にある古びた民家
- 活用はもちろん、売却も難しい不動産
このようなパターンでは、誰も相続したがらないということも頷けます。
相続してしまうと、管理が大変なだけでなく、固定資産税・維持費などの支払いも避けられません。
相続する人が決まらなければ、遺産分割協議へと進められず、その間も「固定資産税」や「維持費」が発生することとなります。
【解決方法】
解決方法としては、生前に対象の不動産を処分してもらうことがベストです。
しかし、不動産所有者が突然亡くなるケースもありますよね。
その場合は、最初に不動産会社に相談するのがおすすめです。
自分たちにとっては「買い手も付かないような不動産」だと感じても、プロの目で査定してもらうと、思わぬ方法で売却してくれる可能性もあります。
特に田舎の広大な土地(農地や畑でも可)の場合、産業用太陽光発電の土地として重宝するケースも。
まずは、不動産業者に見積もりを取ってもらいましょう。
売却できないと判断されたときには「相続放棄」という方法があります。
無理に相続しなくても、放棄してしまえば問題は解決するはずです。
ただし、ここで問題になるのが、不動産以外にも遺産がある場合。
相続放棄は、故人の遺産すべての相続ができなくなるため、慎重に考える必要があります。また「3ヶ月以内」という期限も設けられていますので、注意が必要です。
代償金の問題
代償金の問題とは、相続した不動産に特定の人物だけが住み続ける場合、残りの相続人に対して「代償金」を支払う可能性があります。
しかし、その代償金が払えないときには、相続トラブルに発展してしまうのです。
特定の人物が住み続けることを認められるケースには、下記のようなことがあります。
- 元々同居しており、自営業のためそのまま住み続けたい
- 両親と同居していたが、父親(または母親)が亡くなったため、そのまま同居を続けたい
このようなパターンでは、同居していた相続人が、不動産を引き継ぐことができる可能性が高くなります。
例えば、評価額が3,000万円の不動産を、同居していた長女が家業を継ぐために相続しました。
しかし、3人姉妹のため、法定相続人は長女・次女・三女の3人となります。
平等に遺産を分割するには、1人当たり1,000万円ずつ分けなければなりません。
長女は、次女と三女から1,000万円ずつの代償金を求められる可能性があるのです。
【解決方法】
不動産の他にも、有価証券や生命保険などの遺産がある場合には、均等に分割できるため問題ありません。
もし、不動産以外の遺産がないときには、次女と三女に「分割払い」する方法があります。
血の繋がった姉妹ですので、長年両親と同居してくれたという感謝の気持ちもあるはずです。
「1,000万円ではなく、500万円ずつでも構わない」などの対応を提案してくれる可能性もあります。
それでも解決しない時には、対象の不動産を売却して、相続分通りに分ける選択を取りましょう。
不動産を残したい・売却したいで意見が割れる
相続人同士の意見が割れてしまい、不動産を残したい・売却したいという意見の食い違いからトラブルに発展することもあります。
例えば、下記のようなケースでトラブルに発展してしまうのです。
- 子どもの頃からの思い出が詰まった自宅を残しておきたい
- 土地活用をしたい(駐車場経営や賃貸物件など)
- 売却して現金化したい
このように、相続人それぞれの希望が異なる場合には、スムーズに相続手続きを進めることができません。
【解決方法】
不動産の活用方法は、1つに絞るしかないため、まずは話し合いを行うことが大切です。
共有名義の不動産は、相続人全員の意見が一致しない限り、土地活用も売却もできないままとなってしまいます。
話し合いを重ねていく中で、相続人の1人が折れる可能性もあるでしょう。
また、共有名義の不動産は、自分の持分のみを手放す(売却)こともできます。
並行状態が続く際には、それぞれのパターンでシミュレーションを行うのも一つの方法です。
例えば、売却した場合は売却額がいくらになり、1人当たりの相続分がどれくらいになるのか計算します。
また、土地活用を行うには、どれくらいの費用がかかるのか?いつから収益化でき、期待収益はどのくらいになるのかなどを細かく話し合ってみましょう。
それぞれのメリットやデメリット、リスクなどを把握すると、意見がまとまることも。
どうしても解決できない場合には、家庭裁判所において「遺産分割調停」を申し立てることになります。
相続登記を行わず放置している不動産
不動産相続のトラブル5つ目は、相続登記を行わず、放置している不動産を相続する場合です。
2024年4月1日まで、相続登記は義務化されていませんでした。これによって、名義変更が行われていない不動産が、現在でも数多く存在しています。
相続登記を放置してトラブルになるのは、下記のようなケースが挙げられます。
- 被相続人(亡くなった人)の名義ではないことが判明する可能性
- 相続人と連絡が取れなかったり、名義変更を拒否される場合も
- 相続人が増え続ける
- 相続人の誰かが独断で「共有名義」の登記を行い、自分の持分のみ売却してしまう
相続登記(不動産の名義変更)をせずに放置していると、トラブルに発展するのはもちろん、さまざまなリスクもつきまといます。
相続登記の義務化についての詳細は、下記の記事でまとめていますので、ぜひ参考にしてください。
【解決方法】
生前に、名義変更を行なってもらうことが1番スムーズな解決方法です。元気なうちに、不動産の名義について確認しておくのが良いでしょう。
名義人が、一代前の所有者から変更されていない可能性もありますので、名義変更を済ませてもらうのが得策です。
また、それができない場合には、相続することが決まった段階で早急に相続登記を行いましょう。
相続人が増えていたり、名義変更が行われておらず複雑化していたりする際にも、後回しにしてはいけません。
さらに手続きが煩雑になるだけです。
また、相続登記が義務化されたことによって、3年以内に名義変更しなければ罰則が科せられます。2024年4月1日以前の不動産についても対象となりますので、スムーズに手続きを行ないましょう。
相続でお悩みの方は「相続ナビ」にご相談ください
「相続登記が放置されていて、自分たちでは手が付けられない」「まずは、何から手を付けたら良いのか相談したい」と思った方も多いのではないでしょうか。
不動産の相続は、専門的な知識が必要となるため不安に感じてしまいますよね。
また、仕事も忙しく、時間を割くことができない人もいるでしょう。
そんな方には「相続ナビ」がおすすめです。
複雑で時間のかかる「相続に関する手続き」を、信頼のおける専門家が丁寧にサポートしてくれます。
相続手続きを丸ごと代行してもらえるため、ストレスなく遺産相続が進められるのも大きな魅力。
自宅に居ながら、すべての作業をオンラインで完結することができ、マイページからいつでも進捗状況を把握できるので安心です。
会員登録は無料となっていますので、気になる方はぜひチェックしてみてくださいね。
\相続でのお悩みは専門家に無料で電話相談◎/
まとめ|不動産相続のトラブルには専門家への依頼がおすすめ
本記事では、不動産相続でトラブルになる主なケースと、それぞれの効果的な解決方法について詳しく解説してきました。
不動産を相続する際には、さまざまなトラブルに注意しなければならないことがわかりましたね。
トラブルを解決するための方法として、生前に遺言書を作成してもらうことが効果的です。特に、不動産は「売却」しなければ、相続人全員が均等に遺産分割を行うのが難しくなります。
共有名義にするという方法もありますが、相続人それぞれの意見が分かれるケースも多いため、元気なうちにに遺言書を作成してもらうと安心です。
また、どうしても話し合いがまとまらない場合には、専門家のサポートを検討してみましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。以上、参考になると幸いです。